建物や土地が共有名義で譲渡される場合の税務上の諸問題について、第二弾をお送りします。

◆「空き家譲渡」共有の場合の譲渡対価は・・・？
前号では、「建物共有・土地単独」での「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家特例）」の適用に触れましたが、これは「その他の要件」を満たすことが前提でした。
その中でも、共有不動産に特有の留意点があります。
相続によって空き家となった建物が、昭和56年5月31日以前の建築で、区分所有権建物でなく、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに、譲渡対価1億円以下で譲渡されることが要件とされます。
共有者がいる場合、譲渡対価は原則として共有全体で1億円以下かどうかで判定されます。

◆「居住用買換え」「低未利用土地」の特例では・・・？
一方、「特定の居住用財産の買換え特例」や「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」では、譲渡対価の額の判定基準が異なります。
これらの制度では、譲渡対価は共有者ごとに判定可能とされます。
たとえば、買換え特例は1億円以下、低未利用土地等は500万円以下（一定の場合は800万円以下）が要件とされ、いずれも共有者の持分に応じた譲渡対価で判定されます。
このように、共有不動産の譲渡では、制度ごとに譲渡対価の判定単位が異なるため注意が必要です。

◆「建物等を共有にしてから譲渡」で特例は・・・？
居住用不動産の値上りで、「単独所有では3,000万円特別控除が1人分しか使えないため、配偶者や子に持分を贈与して特例を2人分適用したい」といった相談を受けることがあります。
このような場合、夫婦間の「おしどり贈与」や親子間の「相続時精算課税制度」を活用し、単独所有を共有にすることは制度上可能です。
というのも、「居住用財産の特例を使うために居住する」のは問題ですが、既に居住している者が将来の特例適用を見据えて家屋等の贈与を受けることは、租税回避とはみなされないからです。
もっとも、おしどり贈与では「贈与後も居住の見込みであること」が要件で、贈与時に具体的な売却意思があると適用が難しくなります。
また、子への贈与も、売却準備に入った段階では贈与税評価額に疑義が生じるおそれがあります。
従って、このような共有化は、売却が具体化する前に「将来の譲渡に備える目的」で行うべきでしょう。

◆「未分割のまま」換価(売却)した場合・・・？
未分割の相続財産を分割協議前に売却する場合、換価代金の取得割合を事前に定めていない限り、法定相続分に応じて各相続人が換価代金を取得したものとされます。
そのため、譲渡所得の申告もそれに従って行う必要があります。
ただし、所得税の申告期限までに換価代金の分割が行われ、共同相続人全員の合意により取得割合が定められていれば、その割合に基づく申告も認められます。
なお、換価の便宜や実務処理の都合上、相続登記を共同相続人の1人の名義で行うことも、分割協議書等でその旨が明記すれば可能です。

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