建物や土地が共有名義で譲渡される場合には、注意すべき点がいくつかあります。
今回は、国税庁HPや国税内部資料で取り上げている事例をもとに、共有不動産に係る譲渡所得の留意点をご紹介します。
なお、譲渡所得に対する課税は、「資産の値上がりによりその資産の所有者に帰属する増加益を所得とする」ものであり、「他に移転するのを機会に、これを清算して課税する趣旨」の制度です。
従って、共有不動産についても、土地・建物ごとに、各共有者の取得原因の時期や態様に応じて区分し、概算取得費（譲渡対価の5％）または実額取得費のいずれか有利な方法を選択して、譲渡所得を計算します。

◆ 「建物共有・土地単独」譲渡で居住用特例は・・・？
たとえば、「建物は居住者Aと、当該建物に居住していないBとの共有であり、土地はすべてAの所有である」という場合の譲渡において、居住用財産の譲渡所得に係る3,000万円の特別控除の適用がどのように扱われるかが問題となります。
この場合、居住していないBが所有する建物の持分に対応する土地部分については、特例の適用は難しいと想定されます。
しかし、国税庁HPの質疑応答事例によれば、「（家屋が共有であったとしても）Aが所有する土地は、Aがその全部を居住の用に供している家屋の敷地である」ことから、その土地全体を「居住用家屋の敷地」と認めるのが相当とされています。
従って、家屋（Aの持分）およびその敷地全体について、居住用財産の譲渡所得の特例控除を適用して差し支えないものとされています。
また、上記の事例に関連して、譲渡前に1人暮らしのAが死亡し、その土地および建物のA持分を甲が相続し、結果として建物が甲とBの共有となった場合、いわゆる「空き家特例」に関する取扱いも、昨年末の改訂で国税庁HPに追録されました。
この場合も、甲の所有となった土地について、「被相続人Aがその相続開始の直前において、Aがその全てを居住の用に供している家屋の敷地である」ことから、家屋が（他人との）共有であったとしても、その土地の全部が「被相続人の居住用家屋の敷地の用に供されていた土地」と認めるのが相当とされました。
従って、その他の要件を満たす限り、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家特例）」を土地全てに適用して差し支えないとされました。
通常、土地の利用状況については建物の持分割合ごとに判断されることが多い中、上記の取扱いは実務上も注視すべき重要な点であり、判断に際しては個別具体的な検討が求められます。

◆ 「建物単独・土地共有」譲渡で居住用特例は・・・？
逆に建物は居住者Aの単独所有で、土地がAとBの共有である場合はどうでしょうか。
居住用の3,000万円特別控除では、建物所有者Aの譲渡所得から優先して特別控除を適用し、控除しきれていない額（控除不足額）があれば、Bの譲渡所得から控除できる制度があります。
ただし、この特例には「BがAと同居の生計一親族」であることが要件となるため、Bは要件を満たさず、Aのみが特別控除を受けることができます。
また、A譲渡前に相続が発生した場合の「空き家特例」も、空き家およびその敷地を相続等により取得した個人が対象となるため、甲が建物を単独で相続している以上、Bは適用不可となります。
なお、仮にBの持分は過去にAの配偶者から土地を相続していたとしても、その後もAが居住していたので「空き家」には該当しないことに…。

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遺言書は「最後の意思表示」とも呼ばれ、自らの死後にどのように財産等を承継させるのかを示せる重要な手段です。
しかし、完璧な遺言書を作成することは容易ではなく、人や財産の状況が変化すれば、その内容も適宜見直す必要があるかもしれません。

◆ 「自筆証書遺言書保管制度」等のススメ・・・！
“自宅で保管する自筆証書遺言”には―――
(1) 相続人等に発見されないおそれ
(2) 紛失・改ざんのおそれ
(3) 形式不備で無効となるリスク
―――等が指摘されています。
さらに、相続後に家庭裁判所での「検認」の手続も必要です。
これらの不安を解消するため、法務局による『自筆証書遺言書保管制度』や、公証役場で作成する『公正証書遺言』の利用もご検討下さい。

◆ 「自筆証書遺言書」作成上のルール・・・！
民法で定められた自筆証書遺言書の要件は ―――
(a) 遺言者本人が遺言書本文の全てを自書する
(b) 日付を具体的に記載
(c) 署名押印する（認印でも可）
―――です。
平成31年の民法改正により、財産目録はパソコンで作成した一覧表や、預金通帳・登記事項証明書等のコピーを添付する方法でも作成可能となりました。
その場合、各ページに署名押印が必要です。
両面使用の場合は、両面それぞれに署名押印します。
但し、もし「自筆証書遺言書保管制度」利用に変更する場合には、すべてをA4版片面で作成し、綴じ合わせをしないよう留意しなくてはなりません。
遺言書に関する一般的なルールは、次のとおりです。
【1】 複数の遺言書が存在し内容が矛盾す場合は、最も新しい日付のものが優先される。
【2】 特定できない財産については遺言書の効力が及ばない。
【3】 遺言者の生前であれば、いつでも自由に遺言を撤回または変更できる(部分的な撤回を含む）。

◆ 特定できない財産が生じるケース・・・！
上記【2】に関連し、次のような事例が起こりやすいので注意が必要です。
(ア) 「その他一切の財産」などの記載がなく、財産を網羅できていない場合
(イ) 死亡時点で目的財産が存在しない場合
(ウ) 受遺者が遺言者より先に亡くなられている場合
など…。
とりわけ(ウ)の場合は、代襲相続人が当然に受遺者へ置き換わるわけではありませんので、いわゆる“逆縁”に備えた一文を「予備的遺言」として加えておくと安心です。

◆ 「付言事項」も検討する・・・！ ？
遺言書中に記載しても、法的拘束力をもたない部分を「付言事項」といいます。
家族へのメッセージを残したり、遺言内容から生じ得る不公平感を和らげたりすることで、円滑な相続手続きを後押しする効果が期待できます。

◆ 「遺言執行者」を指定する・・・！
遺言内容を実現するための必要な手続を担う者が「遺言執行者」です。
その権利・義務は民法上明記されており、遺言書中で指定できます。
遺言執行者の氏名・住所・生年月日等を書いて指定します。
相続人の一人を指定するのでも構いません。（代理人選任もOK。複数人指定する場合は「各遺言執行者は単独でその任務を遂行できる」旨を明示しておくと良いでしょう…。）

◆ 遺言書を使用しないことも・・・！？
遺言書は遺言者の最終意思を表すものですが、遺言能力の限界等により実情に合致しないケースも考えられます。
このような場合、相続人全員が合意すれば、遺言内容と異なるかたちで遺産分割協議を行うことは可能です。（包括受遺者は相続人に…）

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令和7年7月1日に、国税庁HPにて令和7年分の相続税・贈与税の財産評価をする際に使用する路線価が発表されました。
　⇒ https://www.rosenka.nta.go.jp/

なお、路線価や固定資産税評価額の推移が見やすい「全国地価マップ」のサイトでは、
相続税路線価等（令和7年分）のサイト掲載は11月下旬に予定されています。
固定資産税路線価等（令和7年度課税分）は、7月下旬に掲載予定です。
　⇒ https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal