長年の課題であった所有者不明土地問題が、2024年4月の「相続登記の義務化」で大きく動き始めました。
続いて2026年4月には「住所等変更登記の申請義務化」が予定され、同時に「スマート変更登記」も導入されます。
これに先立ち、2025年4月からは「検索用情報の申出制度」も始まりました。

それぞれの制度の概要を見ておきましょう。
（既に「申請用総合ソフト」も提供され、変更登記等のご自身でのオンライン申請も可能ですが、ご依頼を受けた方には司法書士さんをご紹介しています。）

◆相続登記の義務化（2024.4〜）…
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不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内の登記申請が必要です（罰則あり）。
改正前の未登記不動産についても、遺産分割協議で取得が確定した日から3年以内の登記申請が義務付けられています。
なお、遺産分割前でも法定相続人を簡易に登記する「相続人申告登記制度」が新設されています。

◆検索用情報の申出制度（2025.4.21〜）…
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来年4月からの制度開始に先立ち、現在、所有権の保存・移転等の登記申請時には、検索用情報（氏名のフリガナ、生年月日、メールアドレス）の申し出が必要とされます。
2026年4月の新制度開始後は、生年月日やフリガナは住所と併せて住基ネットへの照会に使用され、メールアドレスは登記官が職権で住所等変更登記を行う際、所有者に確認の通知を行うための宛先として用いられます。
また、申し出手続が完了した際にもメールが送信されます。
申し出された生年月日やフリガナ、メールアドレスの情報は、登記簿には記載されず、公開もされません。
なお、「メールアドレスは無し」とした場合は、職権で登記を行うことの可否の確認は書面で送られる予定です。

◆住所等変更登記の申請義務化（2026.4〜）…
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所有者不明土地が増えた一因は、相続登記の未了のみならず、住所等の変更登記が義務付けられていなかった点も影響しています。
そのため、2026年4月以降は、氏名または住所の変更があった場合、不動産所有者は2年以内に変更登記を申請する義務が課され、違反した場合は5万円以下の過料の適用対象となります。
なお、改正法の施行日前に住所等の変更があった場合でも、施行日から2年以内の申請が求められることが明記されています。
また、次の「検索用情報」を申し出ていれば、住所等変更登記の義務化後も義務違反には問われないとされています。

◆スマート変更登記（2026.4〜）…
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住所等の変更登記申請義務への対応を簡便化するため、「職権による住所等変更登記」制度、いわゆる「スマート変更登記」が導入されます。
この制度では、所有者があらかじめ「検索用情報」を申し出ておくことで、登記官が住基ネットを定期的に照会し、取得した情報に基づいて職権で変更登記を行うというものです。
法人についても、事前に会社法人等番号を申し出ることができ、いずれの申し出も無料です。
さらに、職権による住所等変更登記には登録免許税も課されません。
したがって、不動産の売買や担保設定等で早期の変更登記が必要でない場合には、「検索用情報」の申し出を済ませておけば、後日、無料で住所等の変更登記が行われている、ということになります。

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